Quando si effettua l’acquisto di un appartamento in condominio, una delle questioni più delicate da affrontare è quella relativa alle spese condominiali arretrate.
La domanda che molti si pongono è: chi deve farsi carico di queste spese non pagate dal precedente proprietario?
La risposta a questa domanda è fornita dalla normativa vigente, che stabilisce chiaramente le responsabilità in materia.
Le spese condominiali sono quelle somme dovute dai condomini per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, come scale e portoni d’ingresso.
Ogni proprietario di un’appartamento ha l’obbligo di contribuire a queste spese, indipendentemente dall’utilizzo che fa delle parti comuni. Questo obbligo è sancito dall’articolo 1118 del codice civile, il quale stabilisce anche l’impossibilità per il condomino di rinunciare al suo diritto sulle parti comuni.
Secondo quanto previsto dall’articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile, il nuovo proprietario subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore riguardo alle spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente alla vendita. Ciò significa che sia il vecchio che il nuovo proprietario possono essere chiamati a rispondere solidalmente per il pagamento di tali oneri.
In pratica, il condominio può rivolgersi indifferentemente a uno dei due soggetti per ottenere il pagamento delle somme dovute.
Durante la compravendita è possibile stipulare un accordo specifico riguardante le spese condominiali arretrate.
Tuttavia, questo accordo ha valore solamente tra le parti coinvolte (venditore e compratore) e non può essere opposto al condominio. Pertanto, sebbene possa essere utile definire preventivamente la ripartizione degli oneri arretrati tra venditore e acquirente, tale accordo non esonera dalle responsabilità nei confronti del resto dei condòmini.
Per prevenire eventuali sorprese relative agli oneri condominiali dopo l’acquisto dell’appartamento, è consigliabile inserire nell’atto di compravendita una clausola attraverso cui il venditore dichiara l’assenza di debiti pregressi con il condominio. È altresì utile richiedere all’amministratore una dichiarazione liberatoria sull’esistenza o meno di debiti condominiali da parte del venditore.
Tale documento assume grande importanza nei rapporti interni tra compratore e venditore ma non costituisce quietanza verso il resto dei condòmini o verso eventuali obbligazioni non ancora emerse al momento della transazione.
In conclusione, quando si acquista un immobile in un contesto condominiale è fondamentale prestare attenzione alla situazione dei pagamenti relativi alle spese comuni. Informarsi adeguatamente prima della firma definitiva può evitare spiacevoli sorprese economiche legate ad arretrati lasciati dal precedente proprietario.